一、浦东新区概况
浦东新区是上海市位于黄浦江以东、长江口以西的一块三角形地区，地处我国海岸线中点和长江入海口的交汇处，浦东新区面积556平方公里，常住人口240万。由于历史上黄浦江两岸没有桥梁和隧道沟通，浦东虽然与繁华的上海外滩、南京路仅一江之隔，但经济发展远远落后于上海老市区。
1990年4月18日，中国政府宣布开发开放上海浦东，提出以浦东开发开放为龙头，进一步开放长江沿岸城市，尽快把上海建成国际经济、金融、贸易中心之一，带动长江三角洲和整个长江流域地区经济的新飞跃。浦东开发开放为上海发展提供了历史性的机遇。经过十多年开发开放，浦东经济高速发展，城市面貌发生了惊人变化，浦东新区已成为上海新兴高科技产业和现代工业基地，成为上海新的经济增长点，成为中国九十年代改革开放的重点和标志。浦东，依靠上海长期积聚的经济和社会文化基础，享有上海独特的地理优势、交通优势、人才优势和产业优势，得益于率先改革开放的先发效应，以及政通人和的社会环境，被海内外人士誉为：“进入中国经济的大门，打开中国市场的金钥匙，连接中国与世界经济的桥梁”。
新世纪初的十年，上海将全力推进黄浦江两岸综合开发工程，高质量地迎接2010年上海世博会，大踏步地建设国际中心城市。浦江开发作为1990年浦东开发以来的又一世纪性工程，开发岸线从徐浦大桥延伸至吴淞口，全长85公里，面积73平方公里，浦东新区占50％以上；2010年上海世博会会址面积400公顷，其中260公顷在浦东新区，占65％，地位举足轻重。
自1990年浦东开发开放以来，面对复杂多变的国际国内经济环境，浦东新区加快开放步伐，积极推进功能开发，经济结构不断合理调整和优化升级，综合经济实现了前所未有的高速增长。国内生产总值（GDP）由1990年的60亿元起步，到2001年已迈上千亿大关，达1082亿元。2002年继续保持快速稳定增长，国内生产总值达1251亿元，比2001年增长16.5%以上。1990－2002年，浦东新区国内生产总值保持了19.6%的年均增长速度，占全市的比重由不足1/10跃升到1/5强。同时，浦东新区工业总产值从1990年的177亿元开始，到2002年跃上两千亿元新台阶，达2180亿元；全社会固定资产投资2002年达585亿元，超过1998年，成为浦东开发以来的又一高峰年；地方财政收入由1993年的5 .53亿元增加到2002年的95亿元，占全市的10%强；实际利用外资2002年达16亿美元，占全市1/3强；外贸出口由1993年的12亿美元增加到2002年的136亿美元。至2002年，浦东新区总体经济实力已相当于二十年前的整个上海市。浦东新区经济的高速增长和综合经济实力的增强，为上海20世纪90年代以来国民经济保持两位数的发展提供了坚实的支撑，成为上海新的增长点，对推进上海加快建设经济、金融、贸易和航运中心发挥了重要作用。
浦东新一轮开发开放正面临着不可多得的历史性机遇。
二、浦东房地产发展概况
1、浦东新区房地产简况
日前，上海市房地产交易中心最新公布了2003年一季度上海住宅预售价格指数，一季度，上海住宅价格继续保持强劲的上升态势，比上季度升幅达4.2% ，成交面积却减少了约 33%。作为上海市售量成交大户的浦东新区，在2003年第一季度，商品房市场的售量及价格同步出现回落，其中成交量较上季度下降了25.8%，预售价格较之上季下调了3%。而在二手房市场上虽然售量也同步下降，但售价还是呈现出上升趋势，与上季相比，成交量下降了11.3%，售价上升了4个百分点。
其主要特征如下：
1）商品房上市量不足
一季度，浦东新区的房地产市场供求关系处于供小于求的状态，虽然数据表明商品房市场的新建工程动工量一直处于增加态势，但由于开发周期的限制，不少项目都处在建造阶段，未能及时出售，而先前的售量大多集中在去年第4季度上市的楼盘， 并在上市后短期内就已消化。一季度的商品房市场处于后续可售量未及时跟进、前期售量又销售待尽，市场可售量的真空阶段。
而二手房市场供求不一致的主要因素有两点： 1、随着新一轮的市政建设的动工，扩大了购房的实际需求，市场明显出现了供不应求。2、大量以投资为目的的物业开始陆续入市，市场供求双方在房型、价位上处于磨合期，出现供求的不一致。
2）商品房价格层分布出现优化
一季度浦东新区商品房区域预售均价出现了近年来少有的下调态势，这是否意味着浦东楼市已产生泡沫，并进入挤兑时期呢？其实不然，细观本季度浦东新区商品房各价格层的分布及占有的市场份额， 比2002年第4季度更趋向合理化，也更符合市场。#img2#
从右面二表可见，本季度低价房的占有率有所上升，中价房所占的市场份额呈现了旺盛的上升趋势，相对的高价房的市场份额则相应减少。这充分反映出 2003年浦东房地产市场将坚持以“本地人为主、居住为主、中等价格为主”的发展格局已初见成效，并将进一步优化。与此同时，中档楼盘的价位稳中有升，尤其是5000至7000元左右的楼盘逐步被大众接受，市场占有率攀升态势，这一现象也说明了消费者的整体购楼心里底价出现“上涨”。随着商品房市场的日趋成熟，原本处于辅助地位的二手房市场也在成长，影响逐渐增强，市场化特征日益明显，已不单是工薪阶层解决住房条件的场所，将更多担负起承上启下的作用。近期出现的二手房价格上涨的局面，就是市场作用结果：
首先，二手房交易市场迎来了投资性房屋套现的高峰期，与居住性房屋相比，其价格的立足点直接与盈利目的挂钩，故售价强烈的受到了周边商品房价格的牵引，不同区域之间的价格落差比商品房更强烈。
再者，二手房市场也越来越明显的成为了不断提高住房质量消费者的中转站，随着众多次新房进入市场，改变了人们对二手房品质较差的惯有印象，并促进其销售价格进一步提升。基于上述两原因的推动，本季度二手房市场的售价表现出强劲的上升态势。一季度的浦东楼市表现与上一季度相比，虽然呈现出了一定的下调态势， 但就长远角度来看，显得更加成熟及合理化，目前形势不仅是对2002年全年房产发展的调整， 也为后续的发展创建了一个良好的氛围，
另外，浦东新区住宅建设依然保持良好的发展势头。据统计，今年1至6月，新区住宅新开工量为530.8万平方米，同比增加126.16%，住宅竣工量257.4万平方米，同比增长47.5%，其中多层竣工量74.81万平方米，高层竣工量170.85万平方米，别墅竣工量11.82万平方米，在建总量为1222.07万平方米。到今年底，还有将近300万平方米的住宅将交付使用，预计浦东新区今年住宅竣工量将创下570万平方米的历史最高纪录。
2、浦东新区四大板块浅析
金桥板块 丽都二期丽都成品和金桥新城二期河畔花园城均为多层、小高层混合的社区。金桥名都下月即将推出。金桥板块目前中低价位的楼盘景源佳苑位于浦东大道、东高路口，一期本月底下月初推出八幢多层，共384套。坐落于金桥出口加工区的中惠广场同样也将推出全部1093套全装修产权式酒店公寓。上海未来本月底推出两幢12层的小高层，共150余套。下月开盘的华景苑是外高桥保税区现阶段有房可售的唯一商品房，共九幢多层共210套，该地区永久城市花园目前已全部售磬。轨道交通六号线浦兴路、金桥路段现已动工。浦兴路、五莲路口的文峰千家惠购物广场今年九月开始试营业，届时会使周边生活机能趋向成熟，并与家乐福金桥店、易初莲花杨高北路店共同构成金桥板块三个区域购物中心，便利了金桥地区居民的购物消费。
南部板块 三林的恒大翰城，毛坯加装修房价才6000元/平方米，北蔡有不少新变化，其中大量动迁用房的兴建尤其引人注目，现北艾路锦绣路一带不少地块成为动迁房用地并且已经开工建设。
陆家嘴滨江板块 最近值得注意的是洋泾和苗圃路一带出现了许多新工地，比较大的有近期将要开盘的维多利华庭，正在进行桩基工程的泾西二期屋五街坊和中星名庭二期等等。整个地区盘量超过40万平方米建筑面积，且由于价位比临江地区低，值得购房者注意。另外，滨江地区大量高档楼盘的兴起为期望购置高档房的购房者提供了更多的选择余地。
世纪公园板块 位于联洋社区核心位置的联洋年华即将开盘，均价在6600元/平方米左右。当代清水园二期也将在年底推出，预计会有小幅上扬。水清木华别墅下半年即将动工，这将是继金色维也纳之后，联洋小区内的又一别墅楼盘，值得关注。杨东小区（东城小区）内近两个月内售价上升幅度较大，上海绿城开盘叫价6500元/平方米，现高价已涨到8000元/平方米。万源杰座现售价在以每月100元/平方米的速度上升。
3、浦东房地产未来发展趋势
1）中价房依旧是楼市发展的主力
根据不完全调查，今后两年，意向购置31万～50万元房屋的占总调查数的50％，占据了半壁江山。
2）改善型购房市场需求潜力大
从购房目的看，为改善住房条件达86％，若简单按户均100平方米建筑面积计算，今明两年此类需求量约达到170万平方米。
3）性价比将成为购房者购房的首要因素
迹象表明，许多开发商正在调整市场战略，以住宅的低总价或者提升住宅的品质来赢得消费者。将竞争的核心转向商品住宅的性价比，这将是今年浦东楼市的一大特点。随着申博成功后境外资本加快登陆，以及境外购房者增多，带来了新的开发和消费理念。购房者买房子将会更看重环境、功能和服务。浦东已持续两年的房地产热，是多年来政府着力扩大内需、培育新的经济增长点的结果。去年世博会及本市下放基础设施建设等利好因素，使相关区域的房价快速上升，但价格基本没有背离价值。2003年，随着浦东新一轮市政建设全面展开，楼市也进入了调整阶段，区域房价变化幅度将趋向平均，市场也将更加走向成熟。
文/严伟彪