1、普陀区市场概述
普陀区房地产市场受主干道影响，大致可分为长寿路/苏州河版块、长征新城版块、真北路以东、交通路以北版块，及桃浦版块。
其中，长寿路/苏州河版块，由于地段及景观上的优势而涌现了大量高品质高价楼盘并都取得不俗的销售业绩，如中远两湾城、绿地世家等，对普陀区整体的市场起到很大的推动作用，并较大的改观了人们对普陀区的居住印象，使普陀区逐渐成为全市范围内的购房目的地之一，从而带动了一定的销售惯性，吸引购房者对普陀的关注。
而以万景苑和金沙雅苑为代表的长征新城版块及以万里城、大华为代表的真北/交通路版块，则是以工薪阶层为主要对象的中档商品房，受众以本区居民为主。
桃浦版块，目前有上海家园、真情公寓为代表的大批中档楼盘。由于规划中桃浦将建成区域副中心，其交通的便捷性、商业的繁华性、配套的齐全性，都会直接影响周边的房地产市场。规划中，桃浦镇（上海西站）有L1、L3、R3线交汇，目前该区域的商业环境与周边相比已初具规模。
2、普陀别墅市场
普陀并不是全市范围内的主要别墅区，因为别墅项目及数量都相对较少，零散分布于本区，如长征新城版块的丽水香郡（联体/叠加）、真光路的祥和名邸（高层/独栋/联体/叠加）、真南路221号的金鼎公寓（公寓/联体）、建德花园（公寓/联体）、景德牡丹苑（多层/小高层/叠加）以及复地集团的美墅（联体）。其中，美墅由于其附近有M7和L3线经过，地段及交通更为优越，而价格一直被受追捧，联体别墅（毛坯）售价达到7500/㎡。相比之下，离市中心更近的丽水香郡，由于离轨道交通相对较远，其联体别墅也只能去到7000/。
由于本区并没有形成高档别墅的氛围，受众也以本区及周边区居民为主，故很多别墅项目都有个显著的特点：就是经济性别墅为主，绿化、会所等配套不多，混合其它多类型的物业形态。有多层、小高层、高层与独栋、联体、叠加、双拼的多种类型组合，比例各不相同，甚至同一类型也有双联体、四联体、八联体；2+3叠加、3+2叠加等各种形式，其实开发商共同的挖空心思的钻研房型配比，无非都是一个共同的目的：更好的利用本区域市场的消化力，迎合本区域的市场差异需求，从而在有限的客户资源里分得蛋糕的一角。
3、普陀自身的集中别墅区
外环以西、铁道主干线以北、嘉松高速以南的桃浦新村区域，交通的相对偏远反而让本项目所在周边区域成为普陀区的“自留地”别墅区，在三条主要交通干线内，拥有东渡园景别墅（独栋/联体）、溢盈河畔别墅（独栋/双拼）等带别墅的项目。
溢盈河畔别墅一期正在销售，年底交房。二期明年推出，具体物业类型未确定。目前销售状况一般，笔者认为是：独栋数量偏多；装修房令直观价格高昂；样板房未修缮好，对客户的直观吸引力不大；整个小区的布局呆板，景观规划很一般，没有体现出50%绿化率；别墅的设计及外立面风格也显单调呆板，无论色彩上还是空间构筑上都没有立体感，这从其户型设计的单一上就可以看出。
而东渡园景别墅，由于其价格及面积都适中（联体3560—4320元/，独栋4100-4500元/，约212--227/套），且在2001-2002年推出时，普陀区此类型的性价比较好的产品不多，因此去化情况良好。但其小区的规划、景观的设计及别墅的设计都属一般。在其东边，是一整块大地块，预计将建成别墅和小高层。
该别墅区域的优劣势：
优势：
■周边已初步形成一个别墅区的雏形，利于聚集购买别墅的人气；
■规划中R3线在银杏路附近有站点，并且附近公交线路也较齐全
■10分钟公交车程的武威路商业及卖场齐全，离西站附近的区域副中心也只是20分钟的公交车程。
劣势：
■在西有外环、北有沪嘉高速、南有铁路的三大干道的包围下，与市中心脱节，且造成噪音、粉尘、安全等方面的问题，这是该区域最大的劣势。
■周边生活配套较差，且档次不够，餐饮、娱乐等设施不足。步行范围内的商业气氛不浓。
■地段偏僻，目前而言，出行的交通时间成本较大。
尽管从地理条件上讲，普陀的这个别墅区无法与浦东、闵行、松江、青浦的别墅区相比，但由于其经济型决定其总价容易控制，老百姓容易接受。而住别墅是大家的共同梦想。随着交通及桃浦区域中心的改善，该区域的别墅市场还是非常看好。事实上，普陀尤其是桃浦地区的房价涨幅最近在全市排名很前，说明居民的购买力及购买欲都有很大的挖掘空间。而普通住宅的价涨，必然使得部分总价不高的别墅成为可替代品，从而吸引更多的买家。不过，要使该别墅区真正赶上全市的水平及吸引更多客户，其周边环境的改善显得刻不容缓。
文/陈慧仪