一、各区域五个季度成交量的比较

全市各区成交量的直观特点：

五个季度比较，各区成交量基本趋势是：
04年四季度＞04年三季度＞05年一季度＞05年三季度＞05年二季度
这个顺序综合了市场成交季节因素和政策调控因素。05年一季度成交量普遍大于二、三季度，主要是05年一季度延续了04年的旺盛势头，并且宏观调控尚未开始。另外，05年第三季度各区域成交普遍好于第二季度，主要因为进入第三季度市场观望气氛有所缓和，同时销售旺季来临，成交量普遍回升。

其中长宁、静安、嘉定、杨浦四区在04年第三季度成交量超过第四季度，主要是这些区域供应量放缓以及供应结构的差别，导致第四季度成交少于第三季度。同时，青浦、奉贤、松江、南汇、徐汇等区域，05年第二季度成交量大于第三季度，其中主要是因为期间这些区域动迁配套房集中大量入市成交所致。

五个季度全市成交量前三甲的区域都是浦东、闵行和松江，只是在05年第二季度二、三位的闵行和松江名次有所交换。其中五个季度中，三区域成交量占总量的比例04年三季度最高为46.7％，05年三季度最低为40.0％。

05年全市前三季度季度平均成交量比去年平均下降58％。其中下降最多的前三位分别是长宁区下降77％、静安区下降74％、黄浦区下降74％；下降最小的三位分别是金山下降7％、嘉定下降22％、奉贤下降39％。其中市中心长宁、静安、卢湾、黄浦、虹口、闸北、杨浦等七区下降均超过70％。成交量前三甲的浦东、闵行、松江05年季度成交量比去年下降分别为64％、65％、52％。


二、各区域成交均价的变动情况

全市各区成交均价的直观特点：

2005年前三季度最高均价的区域同04年下半年一样依然是卢湾区域，05年前三度成交均价超过26000元／平方米。比04年下半年的20000元增长了约34％，为全市各区最高涨幅。

05年前三季度均价前四位的区域分别为卢湾、静安、黄浦、长宁；04年下半年均价前四位的区域分别为卢湾、黄浦、长宁、静安。由于区位因素，这四个区域一直占据着上海市上海市成交均价最高位，只是顺序上有些变化。05年前三季度成交均价最低的三个区域分别为金山、奉贤、嘉定，其成交均价分别为3318、4880、4900元／平方米。

05年前三季度成交均价较04年下半年涨幅最大的三个区域分别为卢湾、静安、闸北；分别上涨34.1％、33.1％和20.8％。其中，成交量最大的三个区浦东、闵行、松江分别上涨6.7％、16.8％、10.6％。这些涨幅较大的区域主要受以下因素影响：年初延续了去年末的上涨势头；今年二、三季度由于成交量萎缩，高价房所占比例增加。

05年前三季度成交均价较04年下半年下降的有七个区域，分别是奉贤、宝山、虹口、徐汇、普陀、南汇、金山。其中下降幅度最大的三个区域为奉贤、徐汇和虹口，降幅分别为8.2％、8.1％和4.5％。
2005年前三季度全市平均成交价格为8008元／平方米，低于这一水平的有七个区域：奉贤、嘉定、松江、宝山、青浦、南汇、金山。

三、今年前三季度各区域供求比较

今年前三季度全市各区预售批准与登记情况直观特点：
注：本文中供求比、新增量比需求量，均指批准预售量比预售登记量。

04年全市供求比（住宅新增供应量比需求量）为1：1.28，表现为供小于求；05年1－9月（前三季度）全市该供求比为1：0.58，供已明显大于求。

05年前三季度，批准预售面积（新增供应量）最大的四个区域为：浦东314万平方米、松江234万平方米、宝山173万平方米、闵行152万平方米。闵行区今年供应量增长势头大减，取而代之的是宝山区进入前三，这与去年宝山区经营性土地供应旺盛有直接关系。
今年前三季度，从供需比角度来看，05年前三季度新增住宅类商品房供应量仅静安区供略小于求，批准预售（新增供应量）为156732平方米；预售登记量（需求量）为162709平方米，供求比为1：1.04。
除静安区以外其他区域都是供大于求，这和04年绝大多数区域供小于求的局面截然相反，全市平均供求比（新增量比需求量）为1：0.58。其中供求比（新增量比需求量）失衡最大的区域为：黄浦（1：0.32）、南汇（1：0.43）、长宁（1：0.47）、青浦（1：0.47）。

其中，供给量最大的前四个区域的供求比（新增量比需求量）为：浦东（1：0.50）、松江（1：0.56）、宝山（1：0.51）、闵行（1：0.89），可见，除闵行区外，其他三大供应区域供远大于求。

2、上海楼市年底冲关 成交量持续走高
一、11月上旬全市成交情况

2005年11月上旬，上海全市日均成交各类预售商品房665套、68186平方米；期间成交各类预售商品房均价为7695元／平方米。
比较最近的三个月日均交易情况，11月上旬日均成交面积比9月日均成交面积（50592平方米）增加34.8％，比10月日均成交量（58180平方米）增加17.2％，成交量上升较为明显，增长势头强劲，市场交易回暖迹象凸现。在预售商品房成交均价方面，11月上旬成交均价比9、10两月成交均价分别下降7.5％和19.1％，就总体而言，全市预售商品房成交均价也出现明显下降。

分析住宅市场（包含所有住宅类别），11月上旬上海市日均预售商品住宅517套、55490平方米，比9月份住宅成交量（39397平方米）增加40.8％，比10月份住宅成交量（48005平方米）增加15.6％，仍然表现出较强的增长势头。在住宅成交均价方面与全市总体均价情况相同，出现了不同程度的下挫，11月上旬住宅成交均价为7067元／平方米，比9月的住宅均价7859元／平方米和10月的住宅均价8311元／平方米分别下降了10.1％和15.0％。

分析其中原因，上海楼市在两个多月以来，促成目前交易相对活跃的因素有：降价销售的扩大化，一些楼盘的价格水平已达到部分需求者的期望，越来越多的购房者开始进场交易；商办和别墅类型的房地产在近半年以来逆市走高，交易旺盛；同时在“金九银十”以来，又一批大规模的中低商品房和动迁配套房的集中上市，也部分的放大了目前市场的成交量。

同时，按照目前市场的走势，预计05年11月份全月上海市预售各类商品房总面积有望超过200万平方米，要明显高于“金九银十”两月的成交量约150万平方米和180万平方米；在均价方面随着降价销售的进一步深入和扩大，仍有小幅下降的空间。

总体看来，上海楼市在经历了“金九银十”的销售旺季后，市场观望气氛正在逐步消解，持币观望的有效需求正在持续释放，市场正步入价跌量升的解冻时期。期间，市场交易活跃度明显提高，并且，这一相对旺盛势头还有望延续至春节之前，即06年的1月中旬。上海楼市在年底将呈现走高冲关之势，价跌量升将是这一时期的主要特征。

二、11月上旬区域成交特点

05年11月上旬，在全市预售商品房成交量持续走高的情况下，各个区域的成交情况也呈现了不同的特点。期间，闵行、浦东、宝山、松江、嘉定五区域成为成交量前五强，11月上旬，五区域成交量达39万平方米，占全市成交量的64％。成交量前五位的排名与以往有所改变，闵行跃居首位，浦东退居其次，宝山进入前三；以往的情况是浦东是成交最大户，闵行和松江交替出现在第二、三的位置。另外，11月上旬，全市成交面积超过一万平方米的的六个楼盘分别为：宝山区丰水宝邸－西块、闵行区紫晶南园二期、浦东新区浦兴苑、闵行区飞碟苑、嘉定区富友嘉园、闵行区金铭福邸四期。

闵行区跃居首位，11月以来闵行区成交量出现了较大的增加，其中我们可以看到，在成交量最大的六个楼盘中，闵行区占了三个，其中两个紫晶南园二期和飞碟苑属于动迁配套商品房，占闵行全部成交量的47％，价格较低，这也导致11月上旬闵行区成交均价仅为5049元／平方米。

宝山区进入前三，但成交均价却只有4820元／平方米。其中11月上旬成交量最大的楼盘便是宝山区的丰水宝邸－西块，成交量为5.9万平方米，占宝山区期间成交量的65％，而其为配套商品房，均价只有4393元／平方米。

松江区虽然近一个月来降价销售的楼盘最多，相对降价幅度也最大，但是成交量反映不明显，这与该区域长期以来配套环境设施不完善，人气差，有效需求有限有很大关系。但是，11月上旬松江区的成交均价却高达8328元／平方米，主要是因为期间别墅项目成交比例增加，如该区域的佘山国际高尔夫球场别墅、上海奥林匹克花园、保利十二橡树庄园等别墅，成交量放大，拉升均价。
其余各区域情况也是受个案因素影响较大，多是配套商品房、个别大幅度降价销售楼盘、以及商办别墅等突出影响所致，这也是目前市场在逐渐打破观望过程中出现的必然现象。

三、供需情况依然严峻

虽然在成交量方面，近两三个月上海楼市活跃程度有所增加，但是结合供需两方面比较，严峻的后市销售压力依然在不断累积增大。2005年11月上旬，上海全市日均新增预售商品房83020平方米，同期日均销售68186平方米，每天净增供应量约1.5万平方米。

比较刚过去的9、10月份，9月份日均精增供应量（134603减50592）为约8.4万平方米；10月日均净增供应量（95915减58180）为约3.8万平方米。在日均净增供应量方面，进入11月以来减少了许多，其中主要是因为新增供应量的大幅度减少，但是即便如此，到目前每天仍有约1.5万平方米的累计供应量在不断增加。截至11月上旬，上海全市可预售的各类商品房面积已经超过2400万平方米，而按照目前的情况，仅05年全年沉淀下来的“库存”供应量就另外需要一年的时间消化。实际上，由于上海房地产投资是05年中才开始下降，而此之前的高涨房地产投资能够确保至少06年全年的新增供应量不少于2000万平方米，这样在整个2006年，上海市就有至少4400万平方米的供应量人，按照目前的销售速度，这还需要很长的路要走。

在今年宏观调控以来，上海楼市走过了价稳量跌的冰冻时期，“金九银十”以来进入了价跌量升的相对活跃阶段，且目前价跌量升正愈演愈烈。按照一般市场的周期过程，在市场经过价跌量升之后，进入的将是一个长期的价阴跌、量稳（包含微升或微降）的过程，这一过程直到供求关系的改善或改变，才有可能进入价升量升的活跃时期，在目前供求严重失衡，供严重大于求的时期，上海楼市经历一个长期的低迷调整过程将不可避免。