在商品社会的经济体系中，房地产业作为一种独特的商品，有着与其他商品截然不同的特性。它的开发和管理的社会化程度是任何行业都无法比拟的，从决定地块、规划设计、施工招标、工程管理、贷款融资直到最后营销中的推广策划、销售代理等一系列经济活动均要涉及社会各行各业的服务配合。因此，房地产业的实质就是一种始终围绕物业、市场及人三大要素进行平衡决策动态的综合经济工程。
在项目实施过程中，任何一个环节出现问题，都会给开发建设带来意想不到的风险，房地产业已成为现实经济社会中一个高投入、高风险、高成本的行业。如何在房地产项目操作的全过程中进行科学决策、最大限度的降低投资风险便成为很多公司所面临的重点。
营销策划作为房地产开发经营过程中一个相当重要的组成部分，将直接决定房产商品成为货币的变现程度。无论是经由开发商直接销售的，还是委托营销代理公司操作的，在营销实现的过程中都应遵循以下几个主要原则：
一、“项目决策市场化”是房地产营销成功的前提
房地产作为经济领域中一种独特的商品，必须通过销售渠道达到商品价值的体现。其前期投资开发决策的成功与否是项目成功的关键。在今后房地产市场作为买方市场进入经济流通领域，单纯凭经验操作、决策的传统式做法已成为历史。因此必须坚持决策先行的市场观念，以市场需求为核心开发产品，挖掘市场的有效需求，以独特的优势去赢得市场。
就这个方面而言，又包含以下三个环节：
1．营销的前瞻性
开发决策属管理科学范畴中的一个较抽象的概念。决策的关键、对象和成功的衡量标准都是要搞清楚的问题。目前房产开发的理论是：房地产的出售实质上是出售一种生活，一种居住理念。围绕这个理论，在项目开发决策前期，营销必须提前进入状态——根据对客户长期接触的实践优势，为项目提供客观的依据。
2．确立全程营销理念
房地产全程营销理念包含的前期开发、项目施工、产品出售和物业管理、善后服务等一系列房地产经营活动均是以市场需求为目标的经营管理思想，并以房地产建设的全过程通过营销手段而取得最终的经济效益。因此，营销的工作须在实施项目建设的过程中以客户最大接受程度为目标，不断修正实施方案，即贯彻全程营销的理念和实践。
3．开发前期控制的几个定位原则
■目标市场定位原则
社会需求呈现多样化、多层次的趋势，尤其在上海这样一个讲求个性化消费的现代大都市里，必须根据项目所在区域的地理位置、人口分布、交通状况、周边配套设施、客户心理等因素进行目标锁定及市场细分。依据项目自身的内在特征，选择最确当的目标市场，并针对性的对项目进行设计建造、包装和营销。
■产品定位原则
从现代人的消费观念分析，房子与业主之间也存在着一种无法用语言表达的默契密码关系，与所有商品一样，人对房产的选择实质上就是本人文化、修养、品位、情趣的客观反映，什么层次的人选择什么层次的商品，这是商品经济规律中一条永恒的真理。
■价格定位原则
商品房进入市场实现有效需求的一个最基本原则条件是必须具有购买意愿，并具备相适应购买力的消费层。但对目前价格仍占主导地位的房地产消费市场，价格定位的合理性于销售是至关重要的。
■营销推广定位原则
在竞争激烈的房地产市场，营销策略的重要性越来越被重视。同样一个楼盘由于营销策略的不同而产生决然不同的结果。因此如何成功制定营销策略和策划水平的高低是决定物业价值实现程度的最主要因素。现代先进的销售理念是立体地、全方位的通过综合包装把商品推向市场。其销售推广策略需要正视大市场和有效控制楼盘所在区域市场。
二、把握好开发中的每个环节是房地产营销成功的途径
项目操作过程营销的重要性已得到普遍的重视，建设中每一个环节的实施其实均与今后的销售有着直接的关系，从销售的结果可反映和检验开发企业对营销理念的理解程度和受益程度。
1．单体施工建设的顺序性及时间错位
任何一个项目在总体确定后，如何按顺序进行单体开发和今后销售的顺利有着直接的因果关系。房产作为一种高成本的特种商品，其产品由于受到地域、市场及消费群体等一系列外界因素的限制，故无一个标准的固定形态，所以在项目建设如何利用施工周期中的时间错位、有效空间，对物业进行微量修正，这在销售中是不可忽视的。
2．环境景点及娱乐设施提前实施的重要性
物业质量高低的衡量标准是由许许多多各种内在品质的综合因素累积后才能决定的。其中直观性最强的环境及娱乐配套设施成功与否，起着极其重要的作用。因此，如何在小区建设的同时，甚至提前实施环境及配套会所的建设，在销售中是非常重要的，因为它可以最大限度的提高房产的附加值，并加快销售的速度。
3．不能忽视的物业管理及软件配套的质量
在一些先进的国家和地区，一些著名的开发企业均有利用物业口碑的营销观念，因广告媒体引发的购买行为，虽然其商业效应明显直观，但缺乏稳定性。而非广告引发的购买行为，尽管效应不直接，但却非常稳定，这种由于物业本身引发的市场冲击力由于客户良性滚动派生的购房行为，成交率高，一旦此类第二营销渠道形成，物业在市场的占有率将会明显上升，且状态极为稳定。因此，物业管理可以理解为特殊销售期中的“第二售楼处”的原因所在。