天籁园别墅实景图

一、松江·九亭莘闵板块
九亭莘闵板块各种中高档、经济型别墅产品全面开发，是上海西郊经济型别墅最为集中的区域。
其中九亭在近两年逐步形成别墅板块概念，别墅发展相对集中并向泗泾延伸，该区别墅前期多以联排、叠加等中低档产品为主，后期则多为中档独立别墅。在先期的半岛花园、新上海里弄人家取得成功的基础上，三盛颐景园、江南文化园等特色鲜明的大体量别墅项目陆续开发，带动了嘉富丽花园、云顶别墅、泗泾颐景园的发展，目前该板块正向西南扩张。
莘闵板块则是经过了十几年大规模开发且配套完善的区域，目前已是上海成熟别墅区之一。该区块内别墅各种档次相对分布较为分散，以中档别墅为主。作为依托地铁发展起来的新兴地区，经济型别墅也在莘闵区占有相当比例，面对的客户以原上海籍或早已在上海落户的外来人士为主。莘闵地区的别墅产品较全面地迎合目前上海相当一部分人士的购买力和购买意愿，丽水华庭、雅仕居等楼盘的价格定位对上海白领来说恰到好处，是上海中产阶级家庭轻松实现"别墅梦想"的理想选择。

二、银都路、沪闵路、马桥板块
银都路、沪闵路、马桥板块位于城市边缘地带，距市区车程15－30分钟，满足第一居所的要求；周边拥有完善的交通道路网络，生活、工作两便利；临近高速公路，具备交通的易达性和便捷性；同时还拥有优美的自然环境和较为齐备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，具备发展别墅住宅区的先天条件。而在成功地将银都路、沪闵路、马桥板块推出之后，联排等Townhouse别墅就逐渐淡出，市场主体开始转向独立别墅，同时该区域范围向南扩展。得益于便捷的交通，完善的生活配套以及良好的别墅发展氛围，这里目前集中了较多的别墅开发项目，天籁园现在已经成功开发并实现良好销售，金铭文博水景、圣得恒业花园、湖山在望、莘闵荣顺苑二期及都市阳光花园也都在期待中。今天花园继成功开发三期之后，又将推出四期。
银都路、沪闵路、马桥板块地区作为一个新的别墅区域，逐步趋向成熟，独立别墅正在成为市场主体，是目前本市规模较大的别墅聚居区之一。

三、华漕板块
华漕板块的位置比较偏僻，商业配套还不尽完善，不过去往市区的道路开阔，可以弥补该区域生活设施的不足。该板块较区内其他板块开发较晚，其知名度的提高很大程度上归功于前两年西郊庄园的成功开发，提升整个板块层次。同时上海网球俱乐部及公寓吸引了大量外籍人士，形成一个涉外学区和涉外住宅区。此外美国学校和新加坡国际学校也带动该板块人气。
目前这一片的别墅项目的总量还不算大，主要集中在宝乐路、金丰路一带，都为欧美风格的独栋花园别墅。西郊庄园以其营造的优雅环境氛围、豪华齐全的生活配套演绎出西郊富豪显贵生活的传奇。近期的项目有号称上海第一代电梯别墅的上海年华，上海华欧房地产有限公司开发的兰乔圣菲。兰乔圣菲处于闵行金丰国际社区内，占地近500亩，其总体气氛定位为加州早期传教士风格，是一个古朴、典雅，自然而不张扬的高级别墅区。由于离市区有一段距离，该板块别墅项目的体量较大，而且都是独立别墅，均价都在10000元之上，西郊庄园单价更是超过20000元，属于中髙档别墅。随着区域功能的逐步成熟与完善，涉外学区和涉外住宅区的发展，预计这里将会成为上海别墅住宅区的又一个热点。

四、顾戴路、七莘路、吴中路板块
与银都路、沪闵路、马桥板块和华漕板块相比，顾戴路、七莘路、吴中路板块别墅项目比较集中。这里紧邻徐汇，交通方便。龙茗路、古龙路一带逐渐形成一个大型高档次住宅区，这里的楼盘近期涨幅较大，究其原因不外乎周边生活环境、交通状况和商业配套等方面逐步提升，比如上岛咖啡、东方网点等30多家知名商家已经进驻，同时完善的远景规划也为其板块升值提供了强有力的支撑。值得一提的是被规划为古美地区惟一一条休闲商业街的龙茗路附近有许多著名楼盘云集，包括蓝色港湾、欧原等，对板块价值提升做出很大贡献。总之，毗邻徐汇的区位优势、交通方便的捷运效应以及逐步提高的商业配套水平正在加速该板块的崛起，从而进一步带动区域市政的发展，板块价值及人气的提升。预计这里的楼盘价格还有上涨空间。

五、青浦·徐泾板块
青浦别墅单价层次分布5000－10000元的占48％，10000元以上的约占40％，10000元以下的占12％。青浦别墅面积以260平方米为主，最低220平方米，最大是643平方米。青浦别墅近几年来发展较为迅速，主要依赖于其较好的自然风景及沪青平公路的延伸，青浦别墅的发展早先主要集中于沪青平公路沿线并呈向南北方向纵深发展的格局，徐泾镇是近期迅速发展起来并发展相对成熟的区域。
徐泾别墅发展较早，早期得益于虹桥高档住宅区的发展和成熟，使得该区域别墅发展得以先行一步。早期徐泾别墅发展主要集中于318国道北部以西地区，以经济混和型别墅为主，如金水湾别墅以四联体为主，西郊景园、西郊美林馆等只能在二手别墅市场上见到，现在价格也多以100万左右为主。而近期别墅市场的大力发展使得该区域别墅再次为人所关注，主要集中于沪青平公路沿线一带，别墅也以中高档别墅为主，如银涛高尔夫、大豪山林、湖畔佳苑、九溪十八岛、豪都国际花园等。而独具特色的捷克住宅小区的开发将可能再次掀起徐泾别墅开发的热潮。
文/市场研展部：徐彬