2007年以来，剔除春节假期因素影响，上海住宅市场很大程度上延续了2006年末的行情，但在总体上又呈现小幅价升量减的态势；同时今年第一季度普通住宅新增供应量再次巨幅回落，供应方面观望、抑制供应现象明显。

一、07年第一季度全市普通住宅市场成交情况

2007年第一季度全市新建普通住宅整体呈现价升量减的态势，其中本季度成交均价为9102元／平方米，较06年第四季度的均价8943元／平方米上扬1.8％；成交量为321万平方米，较2006年第四季度的346万平方米减少7.2％。

进入07年以来，普通商品住宅市场很大程度上延续了06年末的行情，尤其是07年1月份和此前的06年12月份，两个月全市普通住宅无论在成交量和成交均价上，都表现出高度的接近。07年2月份，节假日期间，交易日数减少近三成，当月成交量萎缩至仅68万平方米，仅为上月的60％；在均价方面，本月在市场交易萎缩的同时，中环以内区域一些区域优质项目销售势头相对较好，从而提升了整体均价小幅上扬，2月份全市普通住宅均价较1月份约增加50元／平方米。07年3月份，市场迅速从春节期间淡季回升，市场交易量大幅攀升，迎来节后的小阳春，当月全市普通商品住宅成交达134万平方米，为2006年6月份以来的最高点。

在各区域的成交中，07年第一季度全市普通住宅成交量前四位的区域分别为浦东新区、松江区、宝山区、闵行区，与06年第四季度比较松江区和闵行区互换位置，宝山区保持了第三的位置。在07年第一季度，四大区域合计成交166万平方米，较06年第四季度减少6万平方米；本季度四大区域成交面积约占全市的51.9％，略高于上一季度的比例，四大区域占全市普通住宅市场略过一半的份额已相当稳固；其中，四大区域各自的比重与以往也基本持平，市场份额呈现较高的稳定性。在外围的南汇、奉贤、金山、青浦、嘉定五区域，合计成交61万平方米，较06年第四季度减少8％；五区域所占全市的比重合计为19.1％，略低于06年第四季度的数据19.3％，外围五区域所占市场比例也相对稳定。本季度市中心的九区域合计成交约93万平方米，较上一季度的104万平方米减少10.6％，市中心区域市场下降幅度相对最大；九区域所占全市的比重为29.1％，出现连续两个季度下滑。

另外，在各环线之间，07年第一季度内环以内普通住宅约成交45万平方米，较06年第四季度的50万平方米减少10％，值得关注的是本区域普通住宅成交量自2006年第二季度以来持续三个季度下滑。与此同时07年第一季度，外环以外成交普通住宅合计158万平方米，约占全市的49.2％，较06年第四季度的约46％增加3个多百分点；同时3月份外环以外区域成交量较1月份增幅达29％，为三区域最高。这表明，上海住宅市场在外移，外环以外市场呈扩大之势，这与内环以内市场份额缩小形成对比。

二、全市普通住宅供需情况

2007年第一季度，全市一手普通住宅新增上市量（新增供应量）合计为164万平方米，较06年第四季度全市普通住宅新增上市量296万平方米巨降45％，市场持续两个季度新增供应大幅减少；同时，该数字较2006年第一季度的新增供应量197万平方米也巨降，07年第一季度市场供应紧缩明显加剧。2007年第一季度全市合计成交一手普通住宅321万平方米，动态供需比（新供应量：成交量）为1：1.96，新增供应远小于需求，延续并加深了与06年第四季度的情况。

在07年第一季度，三个月份均出现不同程度的新增供应量低于同期成交量的情况。其中1月份，延续了06年末的市场行情，供应量为73万平方米，为第一季度新增供应量最高的月份；2月份，春节期间，市场及其低迷，当月全市普通住宅新增供应量更是仅为33万平方米，为一年来的最低点；进入3月份，市场需求方面迅速从春节低迷行情走出，成交量出现大幅回升，就全市而言，3月份较春节前的1月份成交量出现29％的增幅，市场回暖明显，然而本月市场新增供应量依然非常低迷，开发商惜售捂盘、观望显现非常普遍，当月全市新增普通住宅供应量仅为约58万平方米。就全市而言，尽管新增供应量大幅减少，但是由于以往积累的可售量依然较大，市场并未出现无房可卖的情形；但具体在全市的各环位而言，外围供应要远大于市中心区域。
全市十八区中，除虹口区新增供应量略大于同期成交量以外，其余十七个区域均表现为不同程度的上市量小于成交量；虹口区07年第一季度新增普通住宅供应量约为10.5万平方米，同期成交约10.0万平方米。在剩余的十七个区域中，都表现为不同程度的上市量小于同期的成交量，其中作为全市第一大市场的浦东新区，本季度新增普通住宅动态供需比为1：1.28，新增供应较少；另外，闵行和松江区的动态供需比分别为（1：2.11）、（1：2.52）。长宁区今年第一季度普通住宅甚至无新增供应。

整体上，2006年以来，无论是作为供应方的开发商还是作为市场调控者的政府相关部门，都在不同程度与不同方法的控制着新房上市的节奏，因此市场才出现了新增供应持续走低的局面。随着时间的推移，暂时被抑制的供应也不得不逐步进入市场，预计07年第二季度全市普通住宅新增供应较第一季度将会出现明显的放量。