一、宝山区概况
宝山区位于上海市北部，分成陆地和岛屿两部分。陆上，东北濒长江，东临黄浦江，南与杨浦、虹口、闸北、普陀4区毗邻，西与嘉定区交界，西北隅与江苏省太仓市为邻，横贯中部的薀藻浜把它分成南北两部，吴淞大桥和薀川路大桥、江杨路大桥、塘桥大桥横跨其上；长兴、横沙两岛自西至东，横卧于长江口南支水道，全境东西长56.15公里，南北宽约23.08公里，区域面积424.56平方公里。
地处黄浦江和长江的交汇点，宝山堪称上海的“水路门户”，区内有三大集装箱码头，集装箱吞吐量占上海港的70％，是全国最大的集装箱储运基地。宝山海运可连接160多个国家和地区的400多个港口。宝山是全国九大省际交通枢纽之一，已形成的立体交通网络。宝山距上海火车站和上海虹桥国际机场均为10分钟车程，距上海浦东国际机场仅为20分钟车程。宝山充分发挥钢铁、港口、能源基地的优势，提出了“一业特强，多业并存”的经济发展战略。“一业特强”，就是充分依靠宝钢，发挥宝钢的辐射功能，利用港口和城乡的一体的优势，做大做强冶金延伸业；“多业并存”，就是充分发挥宝山各方面的优势，大力发展特色经济，形成仓储运输服务业、生活旅游服务业、房地产业、现代农业这四个特色产业。
宝山区辖吴淞、海滨、泗塘、友谊、通河5个街道，月浦、罗店、大场、杨行、罗泾、顾村、高境、庙行、淞南等9个镇，长兴、横沙2个乡和前卫实业总公司。
全区常住人口约126万人，其中户籍人口约84万人。外来流动人口大量增加， 老年人口增长较快，人口年龄构成已进入老年型。65岁以上老年人口占全区人口的比重约为10%。

二、宝山区居住环境
　　宝山区正在高起点地规划建设国际一流的相对独立的中高档生活区，宝山新城风姿绰约，流光溢彩。宝山新城东区，商业结构日趋合理，城市功能十分完善，吴淞渔人码头临江而立，以上海开埠为背景，兴建的主题广场颇具特色。 宝山西城区是宝山为适应新发展和城市功能拓展重点建设的新城区，正在成为宝山区城市建设又一亮点。
　 区内新建成的上海大学城依托上海大学，将建成环境优雅、居住区配套、生活品位高、文化学术气氛浓郁的大学城。
　　宝山区政府加大环境保护力度，营造国际一流的工作和生活环境，积极争创国家园林城市，使宝山成为上海的生态居住区。宝山拥有优质的土壤，非常适合许多农作物栽培；而位于长江口、在上海素有“水净、土净、气净”之美称的长兴岛则是“绿色食品”的良好天然生产基地。
　
三、宝山区房地产开发情况
　　2002年，宝山区房地产市场供需总量进一步扩大，且需求大于供应，空置房迅速减少，在这良好的市场形势驱动下，房地产开发投资直线上升，投资总量占全区投资一半以上，许多房产企业纷纷看好宝山市场，知名房产企业——万科房产已进入宝山，并进行实质性启动，前期投资6125万元。区内房产的龙头企业——大华房产，全年投资96413万元。全区房产企业投资在10000万元以上有8家，占房产投资总量的53.9%。
　　
见下表：全区房地产投资10000万元以上的企业
房 产 企 业 完成投资（万元）
总 数 196941
大华（集团）有限公司 96413
祁连房地产开发总公司 20931
凯士达房地产开发公司 15781
远景房地产开发有限公司 13754
佳源置业有限公司 13491
住联房地产发展有限公司 13373
顾村房地产开发公司 11860
玉兰房产 11338
　　
房地产开发主要以住宅投资为主。2002年住宅投资344320万元，比上年增长32.4%；办公楼2295万元，比上年减少39.5%；商业营业用房7482万元，比上年减少57.7%；其他用房11008万元，比上年减少61.8%。
2002年宝山区房地产开发总量达历史最高水平，新开工面积连续两年都保持180万平方米，大大超过了十五规划中的每年新开工100万平方米的目标。其主要原因：房改政策稳步推进，使市民住房观念发生了根本的变化，市内百姓购买商品房欲望强烈，激活了区内房地产市场，两年内宝山房产销售一直看好，销售额增长都在20%以上。随着市区旧区改造和基础设施动迁，购房需求还在增加，以我区销售的平均房价看，2002年快报资料反映，宝山区每平方米销售价格为3003元，比上年增长15.5%。但增长幅度低于嘉定11.7个百分点，松江11.3个百分点，平均价格低于松江274元，闵行155元。

四、宝山区居民房产消费特征
1、家庭户规模缩小，3人户占四成以上。
2、乡镇人口住房面积高于街道，农村住房较为宽敞。
3、人均建筑面积已达一定水平，城乡居住状况得到改善
4、全区住宅以多层为主。居住房屋质量提高，基本生活设施得到改善。
“十五”期间，随着外环线，共和新路混合高架等快速干道的建成，新城西区、上海大学城建设力度加大，房地产业进入新一轮的发展，根据“五普”资料，预计今后若干年宝区的居住需求有如下趋势：
1、住宅消费以购买商品房为主。
2、住宅设计发展趋向于两代相邻型。
3、住房消费需求预测。
今后几年，宝区对住宅消费还有相当的数量，房地产开发有很大的空间。若按区“十五”规划居住“上水平”的要求，到2005年人均居住面积达15平方米（建筑面积约30平方米），总体约增加365万平方米。随着经济的发展，生活水平的提高，相当一部分家庭对住房的要求已经开始从生存型转向舒适型，即便不考虑户均120平方米以上的家庭住房面积的改善，占全区38.3%中间层次的家庭向上迈一个台阶，尚需180万平方米。此外，宝山区外来人口占全区总人口的15.3%，外来人口住房条件的改善需求，也是一个不可忽视的问题。

五、宝山区房地产销售情况
随着大市政、大交通的快速建设和日趋完善，宝山区的房地产业近两年来呈持续上升态势，楼盘预、销售量已连续居全市各区县前4位。2001年是宝山房地产市场发展强劲的一年，2002 年1－9 月宝山房地产投资额实现24.4亿元，增长30.7%；商品房空置面积下降45.9%；预售房面积增长50.7%；市场价格增长9.1%。宝山区商品房预售与去年同期比较，增加45.1％，登记预售面积达1868 万平方米。在全市范围内预售排名为浦东、闵行、普陀、宝山，分别占全市预售总量的20.0％、14.0％、9.4％、6.8％。宝山即为127万平方米。
业内人士分析，宝山的楼市前景将日趋看好。宝山的房地产开发具有土地潜力、（销售）对象潜力和区域特点优势。市区经过这么多年的开发，房地产业在土地资源上已经不能与宝山、闵行、浦东这些郊区、新区相提并论；而且，郊区、新区的楼盘价格便宜，小区环境、规划质量较高，不断改善的交通又弱化了地理位置对市场的影响力，郊区、新区很自然地会成为市民新的购房热点。从区域性特点上看，上海房地产正不断朝具有发展潜力的周边地区扩展。从原先抢滩为主的市中心区域开发，到紧随其后的内环线附近地区的开发热潮，目前已经向外环线周边市郊结合地区推进。宝山，正是这一开发重点迁移的“近水楼台”。上海城市发展规划中的市政建设动迁、市区人口的分流和疏散，为外围区域房地产开发积聚了人气；而今天的市民，也不再将市区当作安家置业的最理想选择。
以前，宝山的房产开发只是在南翼的大华地区稍有规模；而现在，淞宝、祁连等许多地方的房产开发均已形成了相当的气候。如祁连地区占地2000亩的锦秋加州花园住宅，房型、设施、环境均属一流；淞宝地区的吴淞新城，毗邻长江口，旁边就是今年国庆期间落成开放的吴淞开埠纪念广场，堪称“佳园”。
房产的气候离不开交通、市政的建设和趋于完善。收费口挡了宝山房产开发的道，曾是管理者和业内人士的共识；正是鉴于这一点，宝山经市政府同意，下决心取消了蕰藻浜沿线桥梁的收费。据悉，为此，宝山区每年要承担近亿元的还本付息，还要妥善安置原大桥的收费员工。但是，正如宝山区政府领导所说，“我们认为还是非常值得的”。
畅达、快捷的交通降低了居民和企业的出行、发展成本，楼市升温、土地升值自然会随之而来。外环线A20公路、逸仙路高架通车，地铁一号线宝山延伸段、轻轨明珠线至宝钢延伸段的建设，将市中心、宝山、内环、外环连成一线通，给宝山的房地产市场注入了勃勃生机。同济路上的同济公寓销售猛增，就证明了交通利好消息给区域带来的升值潜力和投资商机。
据悉，宝山区已决心用两届政府的时间，将宝山的大交通、大市政面貌彻底改善。在房地产开发上，将进一步加强规划工作，大幅度提高质量，稳步推进，力争使宝山成为未来的商住明星区。
宝山区域内交通大动脉外环线(A20公路)已横跨宝山，并通过吴淞路隧道连接浦东。共和新路高架、地铁一号线北延段建设；轻轨明珠线从江湾镇至宝钢延伸段已动工，逸仙路高架已通车，北段同济路高架建设在望等楼市所必备的大交通框架已经具备，利好不断。以前宝山房地产开发的大户大华集团在继续挖掘区域开发潜力的前提下，也开始了提升楼盘的高品质之路。同时，宝山优势的地理位置和便捷的交通，为沿线房产开发带来千载难逢的良机。几大著名开发商上海万科集团，康桥水都开发商均选址于此，足以证明了开发商看到了此区域未来的升值潜力和投资商机，相信区域楼市未来前景广阔。
2003年上半年，宝山市场楼盘交易发生“井喷”现象，即使在5月初上海抗击非典的高峰时期，宝山市场亦大踏步向前，出现新盘增、客户多、房价升的大好形势。今天宝山日益显示出上海中心城区市场“大后方”的作用。
　　2月中旬，大华小区9.7万平方米的滨江雅苑上市，到5月下旬已销售70%；同区10万平方米的枫庭丽苑于4月中旬上市，一个来月销掉50%；35万平方米的康泰新城最后一批小高层房源于5月18日上市，销售率超过80%；13万平方米的大华阳城花园今年推出3万平方米住宅，目前已全部售罄。下半年即将继续推出6万平方米房子，现已大部被预订。3月29日，杨行镇万科宝山四季花城上市，当天推出162套房子，至售楼处关门已销售146套，一天销售率就达到90%。
　　5月28日，淞南镇推出1.1万平方米全装修“小户型”巴黎时光酒店式公寓，7天不到销售率就超过60%，这是宝山区首次推出投资性小户型楼盘。《上海楼市》分析，中心城区“小户型”热销效应正在向边缘地区扩散，“小户型”在宝山区走俏“将形成总体趋势”。
　　据统计，2003年1-3月，宝山区房地产楼盘预售面积为52万平方米，同比增长54%；销售金额为18.2亿元,同比增长39%。尽管第二季度交易数据尚未推出，但根据4—5月市场实际销售状况看，楼盘交易量和金额远远超过第一季度，而且正在形成迅猛上升之势。
　　宝山楼市之所以趋旺主要源于4个刺激因素。
　　上海市政大交通的不断“扩容”拉近了宝山与中心城区的时间距离，逸仙路高架和共和新路高架北向延伸、M7线（祁连山路———徐家汇）及中环线的兴建是该区楼市崛起的直接因素之一。
　　其次，年初公布的“上海市宝山区域总体规划”大大提升了该区的地位和市民的信心。规划说：宝山区到2020年基本成为全国钢铁基地以及上海国际航运中心的重要组成部分，基本建成现代化生活园区和现代化新城。加上崇明岛开发步伐加快，宝山区已成为对上海未来发展举足轻重的扼地要冲。
　　第三，中心城区开展大规模“旧改”为宝山市场提供源源不断的购房“后备军”，目前大华社区300万平方米已建楼盘中，90%居民来自中心城区。随着大华社区趋于“客满”，市区成千上万“后备军”在继续北上，引发区域其他热点板块的形成。
　　第四，该区楼盘总价相对较低，从而扩大了购房群体。尽管近期新盘均价大多超过4000元，但相比中心城区还是属于“低价区”。如市中心的“小户型”公寓单价超过1万元，而巴黎时光“小户型”仅5000元，单套总价也不过20万元。
取之不尽的市区客户源泉有力地支撑了宝山楼市大发展态势，目前宝山住宅开发热点主要集中在五个板块，即大华社区、共康共富区域、上海大学城区域、宝山西城以及淞南高境镇板块。今年3、4两月，“五大板块”上市新盘达20个之多。
　 目前宝山区房价态势大致如下：大华和淞宝地区每平方米均价为4500元；共康淞南和宝山镇在3000至4000元之间；其他边远地区大都在3000元以下。近期上市新盘价格最高的是大华社区的枫庭丽苑，达到6000元。

六、宝山区楼盘检索
楼盘名称 开盘日期 价格 地址
嘉骏花苑-四期 2003-9-30 新二路1088弄
乾恩园 2003-1-22 3000 - 3800 上海市环镇北路143号
月泉湾名邸-二期 2003-6-6 3000 - 3650 宝山月浦镇安家路16号
淞浦苑 2002-6-28 3100 - 3400 长江路366号
枫桥湾名邸-海逸半岛 2002-11-8 3300 - 4000 上海长江南路245号
富弘苑 2003-3-28 3300 - 3500 共富路518弄
知汇名邸-一期.学林苑 2003-5-3 3400 聚丰园路188弄
颐河苑-一期 2002-10-1 3500 - 4000 宝山顾太路21弄
屹立家园（三期） 2003-1-26 3600 - 4300 长临路1035号
当代高邸-三期 2003-8-15 3700 聚丰园路303号
共富贵都园 2001-10-1 3800 - 4100 共和新路1943号
天馨花园-六期 2002-11-10 3800 - 4400 上海市蕴川路1498号
同济公寓-明月花园 2001-9-28 3900 - 4400 同济路1138号
万科四季花城-一期 2003-3-15 3900 - 4200 松兰路1166弄
佳源时代华苑-美树铭家二期 2002-10-12 4000 - 4500 彭浦.阳曲路1111号
岭南雅苑-地中海之缘 2001-5-28 4100 - 4800 岭南路1188号
岭南翠庭 2003-4-18 4300 - 4400 岭南路1259弄
幸福春天-鹏程花苑 2003-7-5 4400 长逸路388弄
滨江雅苑-一期 2003-2-18 4700 - 5900 华灵路988号
康泰新城 2002-10-19 4900 华灵路1888号
多摩园景-二期 2002-10-21 4900 - 5700 行知路299号(大华路口)
大华.颐和华城 2003-9-30 5000 真金路、大华三路
住友宝莲花园-三期 2002-12-8 5200 - 5400 牡丹江路1242弄
大华公园世家-四期.枫庭丽苑 2003-4-12 5500 华灵路1788号
大华南华苑-北座 2003-2-1 5700 华灵路698号

七、宝山区顾村镇住宅基地面临新一轮大开发
　　最近，上海市人民政府推出的一批中低价“四高”小区的住宅基地名单中，宝山区顾村镇赫然在上，这引起了广大上海市民及动迁户们的极大兴趣。
宝山区顾村镇地理、交通较为便利。国家一级公路呈三纵两横穿越镇域，镇域内8.9公里的外环线使顾村镇连接上海各主要港口、机场、码头的距离均在40分钟的车程之内，到虹桥机场只要20分钟。
据了解，新推出的300万平方米中低价房房型为紧凑型，以50平方米的一室一厅和70平方米的二室一厅为主，居家功能齐全但单套总价在20到30万元左右。而且其周边依托轨道交通和快速干道，出行便利；学校、医院、商场、休闲场等配套设施也相当齐全，居民们的日常生活需求都能得到满足。同时，这一个住宅基地，也将划出一定区域，或多或少安置当地的动迁户，使农民也能够“居更佳”。虽然这些住宅的价位低，但设计标准和居住水平却不低，完全是按照“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的“四高”要求来建设的
而近年顾村镇东部开发的近200万平方米的房产，价位都在每平方米3000至4000元。
随着接通外环线泰和路立交桥的共和新路混合高架、地铁呼兰路站的正式动工，这样形成的一个连接外环、内环、郊环的交通枢纽，无疑给顾村外环线周边的房地产业的发展又带来了一个更新的发展机遇。　　
外环线、明珠轻轨、共和新路混合高架，是最主要的区域性影响因素，必然会回速顾村镇的城市化进程，这就是发展动力。因此，顾村镇发展要以房地产为主导。如何围绕大市政、大交通努力做好房地产业的大文章，顾村镇决策层认为，突出“现代家园”作为发展主体，其深层次内涵在于营造“以人为本”的居信环境，体现在“高效率”的物质设施、“高情感”的邻里场所和“高水准”的生态环境。利用顾村区域河网密布和外环线颇有气魄的绿带林，以水系为依托，形成绿带网络；同时，强化“绿色生态”作为发展的理念，为营造生态住宅区提供有利条件。顾村镇将力求在四个方面努力：
1、提高房产档次，促进商品房升值。
2、即时启动别墅区的开发。
3、积极启动农民中心村。
4、建后管理要跟上。
文/王嫱 徐莱迪